Поправки в Гражданский кодекс: Продавцы и покупатели жилья сэкономят, а наследники получат защиту от внебрачных детей

Сразу уточним: «свежие» поправки в Гражданский кодекс (ГК РФ) вступают в силу с 1 сентября этого года. Но разобраться в них полезно как можно раньше. Прикиньте: возможно, вам стоит немного повременить с той же куплей-продажей квартир, другими сделками и дождаться осени, чтобы оформить все более выгодно и надежно. Самые важные изменения в законодательстве для читателей «КП» разъяснил опытный юрист, член экспертно-консультативного совета при Комитете Совета Федерации по конституционному законодательству Александр Бегичев.

«ЗДРАВСТВУЙТЕ, Я ВАША ТЕТЯ»

Представьте себе ситуацию: вам по наследству перешла квартира, дача или другое имущество. Все оформили у нотариуса, по справедливости разделили между родственниками-преемниками, а через несколько лет вдруг объявляется неучтенный наследник - к примеру, внебрачный ребенок умершего. По закону он может «повернуть все вспять»: восстановить срок принятия наследства, отсудить свою долю и даже оспорить сделки с имуществом, которые успели совершить остальные наследники.

До сих пор ограничений по срокам для «обделенных» преемников не было - они могли начать судиться хоть через пять, хоть через 15 лет. Теперь же для оспаривания каких бы то ни было сделок установлен предельный срок давности: максимум 10 лет, и точка.

- Это поможет стабильности гражданского оборота, сократит для наследников и других участников сделок срок «подвешенного состояния», когда договоры могут оспариваться, в том числе третьими лицами, - поясняет Александр Бегичев.

СУТЯЖНИКАМ ДАДУТ ОТПОР

Также повышению надежности сделок должна послужить поправка в статью 178 ГК. Речь идет об условиях, когда признается недействительной - а проще говоря, отменяется - сделка, совершенная в состоянии заблуждения. Скажем, вы купили и перепродаете квартиру в новостройке, где изначально застройщиком по условиям договора была обещана инфраструктура: новый детсад или школа поблизости, супермаркет, парикмахерская и т. п. И вы соответственно посулили такие перспективы покупателю. Проходит несколько лет, вокруг дома по-прежнему пустырь, а то и новую многоэтажку «окна в окна» возводят. В таком случае по действующему ГК недовольный новый хозяин жилья вправе обратиться в суд и потребовать возврата денег именно у вас (не у застройщика!): мол, он был обманут в своих лучших ожиданиях, если бы знал, что рядом школу не построят и метро не проведут, ни за что бы на эту квартиру не позарился!

- С осени вступит в силу новая, более строгая формулировка, которая позволит оспаривать сделку, только если она заключена под влиянием СУЩЕСТВЕННОГО заблуждения, - подчеркивает Бегичев. По мнению эксперта, это в первую очередь защитит добросовестных участников сделок от злоупотреблений со стороны ушлых граждан, неоправданно пытающихся «качать права» при малейших зацепках. Хотя наверняка проявится и обратная сторона медали: сложнее станет добиваться правды тем, кого действительно ввели в заблуждение. Ведь придется доказывать, что «сюрпризы», всплывшие после заключения сделки, настолько существенны, что, зная о них заранее, человек ни за что бы не решился подписать договор купли-продажи жилья или любой другой.

ПОТЕРЯЛИ ДЕНЬГИ - ПОЛУЧИТЕ УЧАСТОК

Появится и еще один нюанс, который будет полезен, в частности, законопослушным покупателям квартир или дач, пострадавшим при отмене сделки. Сейчас, если суд признал договор недействительным, все должно быть возвращено назад точь-в-точь в том виде, как существовало до сделки. То есть продавец снова получает свое жилье (дом, участок) и обязан выплатить покупателю деньги. Последнее нередко бывает затруднительно, поскольку бывшие хозяева квартир успевают растратить как минимум часть суммы, вырученной от продажи. А то и полностью вкладывают все деньги в другую недвижимость. И бьются потом несчастные покупатели за возврат своих кровных годами.

- Законодатели изменили всего пару слов, и по новым правилам для пострадавших покупателей и других граждан, потерявших деньги при отмене сделки, облегчится возможность получить компенсацию, - обнадеживает наш эксперт. Если раньше продавец или иной получатель средств должен был вернуть всю сумму именно деньгами, то после вступления в силу поправок в качестве компенсации сможет выступать любое имущество. Например, купленный на выручку от продажи участок или даже новая квартира.

НОТАРИУСЫ ПРОВЕРЯТ ЗАКОННОСТЬ СДЕЛОК

- До сих пор в законодательстве говорилось, что нотариус удостоверяет сделки «путем совершения соответствующей надписи», то есть описывалась главным образом техническая сторона дела, - рассказывает Александр Бегичев.

Поправки в ГК уточняют важное условие: если вы обратились за удостоверением, скажем, договора дарения или купли-продажи квартиры, то сотрудники нотариальной конторы обязаны будут проверить ряд существенных моментов. В их числе - законность сделки, полномочия ее участников - все ли находятся в здравом уме и твердой памяти, вправе ли распоряжаться той же квартирой или дачей и т. д.

То есть, по сути, ГК уполномочивает нотариусов проверять юридическую чистоту сделок по полной программе. Ожидается, что это будет дополнительной гарантией для обеспечения надежности договоров, в том числе снизит количество ошибок, злоупотреблений и прочих поводов для оспаривания сделок.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Как выгоднее оформлять доверенности

Немало новшеств появится в правилах выдачи и действия доверенностей. Большинство изменений направлено на то, чтобы помочь гражданам сэкономить деньги, а также время и нервы, избавив от лишнего стояния в очередях.

Отменяются ограничения по сроку действия доверенности (сейчас это максимум 3 года). Так что, к примеру, уезжая в длительную командировку или на жительство за границу, можно будет выдать доверенность на сдачу квартиры в аренду сразу на 5, 7, 10 лет и т. д. При этом сохраняется право прекратить действие документа в любой момент.

Появится возможность выдать одну доверенность от имени нескольких лиц. Это позволит сэкономить, скажем, в случае приватизации жилья, когда квартира оформляется в собственность нескольких членов семьи.

Также можно будет, наоборот, выдать одну доверенность двоим-троим и более гражданам. На практике это пригодится, например, при обращении в риэлторские компании: доверив ведение дел сразу нескольким сотрудникам, вы подстрахуетесь от «зависания» процесса, если кто-то заболеет, возьмет отгул по семейным обстоятельствам и т. п.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Дачники смогут противостоять решениям «левых» собраний

- Раньше неточные формулировки законов оставляли возможности для злоупотреблений со стороны организаторов и участников собраний, в том числе в гаражных кооперативах и дачных некоммерческих объединениях граждан, - отмечает зампредседателя Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Александр Ремезков. - Например, сколько было случаев, когда председатель гаражного кооператива или СНТ «протаскивал» в устав положение, что собрание действительно при явке 25% участников. А потом от имени такого «управляемого меньшинства» проводились выгодные решения по распоряжению общей недвижимостью. У садоводов могли попросту отнять землю, перевести в другую категорию, скажем под жилую застройку, и выставить счета за проведение коммуникаций. Чтобы отстоять свои права, пострадавшим приходилось долго и зачастую безуспешно ходить по судебным инстанциям.

Теперь же в ГК все прописано четко и понятно: на собрание должны прийти не менее 50 процентов от общего числа участников, а за принимаемое решение должно проголосовать большинство. Также определены основания, по которым спорное решение собрания признается недействительным. В суд можно обратиться в течение шести месяцев после того, как сведения о принятом решении стали общедоступными.